“La ville lumière” attire chaque année de millions de visiteurs ce qui a permis à de nombreux propriétaires de s’enrichir grâce à la location courte durée… mais la capitale devient de plus en plus réglementée…
By Landry NK
Airbnb : du matelas gonflable à l’effet boule de neige
Fondée en 2008 chez notre meilleur ami “l’Oncle Sam”, Airbnb à l’origine “Airbed and Breakfast” débarque en Europe à peine 4 ans plus tard, valises en main, et sourire aux lèvres. Sauf que voilà : la formule est nouvelle, innovante… et juridiquement floue. Un vide s’installe. Les propriétaires y voient une aubaine : paiement sécurisé à l’avance, pas de bail compliqué, et surtout une rentabilité bien au-dessus de la location classique. Côté voyageur ? Fini l’hôtel froid et impersonnel avec un(e) réceptionniste qui tire la tronche, place à une sensation de “chez soi ailleurs”, pour quelques jours, semaines ou mois. De Paris à Milan, en passant par Barcelone, Airbnb s’infiltre dans le paysage urbain… comme un cheveu dans la soupe. Et tout le monde n’en sort pas ravi.
Des débuts vertigineux
Au début des années 2010, les autorités n’avaient pas encore compris l’ampleur du phénomène. Résultat les propriétaires se frottaient les mains : pas de plafond, pas de déclaration, pas de contrôle. C’était un peu le Far West du logement. Beaucoup de propriétaires déclaraient peu, voire pas du tout, leurs revenus Airbnb. Et même ceux qui jouaient le jeu bénéficiaient de régimes fiscaux avantageux, comme le micro-BIC. Une flexibilité sans limite, peu importe le type de logement, résidence principale, secondaire, maisons, appartements, chambres tous étaient louables. Bref, Paris était entre les mains des propriétaires, et être sur Airbnb c’était comme ouvrir un robinet à cash avec peu de contraintes. Mais comme souvent, les choses trop belles pour durer… finissent par attirer l’œil de l’État. Et c’est exactement ce qui s’est passé à partir du milieu des années 2010.
Les demeures ont la pression, Le Meur donne l’heure
Aujourd’hui nous sommes en 2025 et le Paris-Saint-Germain n’est toujours pas champion d’Europe, et les autorités, elles, ne plaisantent plus. Après des années d’explosion des prix de l’immobilier, d’éviction des classes moyennes et de quartiers entiers vidés de leurs habitants au profit de voyageurs de passage, l’appartement à louer n’était plus un lieu de vie, mais un produit financier. Alors oui, l’État a fini par s’en mêler. Trop tard pour certains, juste à temps pour d’autres. Les régulations se sont empilées : enregistrement obligatoire, limitation à 120 jours puis 90, sanctions salées (amende civile de 15 000 € en cas de dépassement), fiscalité durcie. Ce n’était plus un jeu, le chat est de retour et les souris ne dansent plus. C’était devenu une bataille pour reprendre le contrôle du logement. À l’heure où vous lisez ceci, Anne Hidalgo et son armée ont attaqué en justice de nombreux propriétaires avec plus de 8000 affaires en cours. À Paris, Lyon, Marseille, et d’autres métropoles étouffent sous la tension locative. Résultat : l’État et les communes serrent la vis. À Paris, la location de courte durée est désormais limitée à 90 jours par an, uniquement sur résidence principale. Finies les petites combines, finis les revenus passifs déconnectés du besoin local. L’objectif est clair : libérer des logements pour ceux qui y vivent. Petit à petit, les autorités resserrent l’étau autour du marché locatif. La location longue durée redevient la norme. La fiscalité évolue. Le DPE (diagnostic de performance énergétique) devient obligatoire même pour la courte durée, mettant fin à l’ancienne inégalité entre les deux régimes.
En quelques points, voici les changements :
📝 Enregistrement généralisé en mairie
- Obligatoire dès mai 2026 pour toutes les locations touristiques, résidence principale ou non, dans toutes les communes.
- Les maires peuvent contrôler :
- Sécurité incendie
- Validité du DPE
- Respect du cadre de location
- En cas de manquement, le numéro de déclaration peut être suspendu.
💸 Nouvelles sanctions administratives
- 10 000 € d’amende pour absence d’enregistrement
- 20 000 € pour fausse déclaration ou faux numéro
📉 Pouvoirs renforcés des maires
- Les communes peuvent :
- Fixer des quotas d’autorisations de meublés de tourisme
- Limiter géographiquement leur présence via le PLU
- Créer des zones réservées à la résidence principale
🧱 Modification facilitée des règlements de copropriété
- Désormais possible à la majorité des 2/3, contre l’unanimité auparavant.
- Permet d’interdire les meublés de tourisme dans les immeubles à clause d’habitation bourgeoise (autorisant l’habitation et professions libérales, mais pas d’activités commerciales).
🆕 Nouveaux règlements de copropriété
- Tout nouveau règlement devra mentionner explicitement s’il autorise ou non les locations de type Airbnb
🔚 Conclusion : Investir à Paris ? Oui… mais avec précaution
Paris reste tout de même une bonne ville où faut investir dans la pierre, mais fini les rendements débridés. Il faut connaître les règles du jeu, entourez-vous de pros, pour anticiper les régulations.
👨⚖️ Un conseil : faites appel à des experts du sujet comme Maître Xavier Deumeuzoy, avocat spécialiste de la courte durée et recordman du nombre de procès gagnés contre les grandes villes de France sur cette question. Sujet du prochain blog : Les investisseurs se tournent vers d’autres villes d’Île-de-France plus souples et rentables.
Sources : Podcast Finary et Actujuridique.fr